老旧小区因为时间长，所以很多物业管理工作也不是很好合格，下面小编整理了市区老旧小区物业管理实施方案，欢迎阅读参考，希望能帮助到大家。
市区老旧小区物业管理实施方案篇1
为切实提升我市物业管理服务质量，改善老旧小区居住环境，积极推进宜居住区建设，不断强化物业管理在城市精细化管理中的作用，有效提升我市物业管理整体水平。
根据《江苏省物业管理条例》《无锡市物业管理条例》等法规政策，结合我市物业管理实际，制定我市市区物业管理全覆盖实施方案。
一、指导思想
以新时代中国特色社会主义思想为指导，以“环境改善、服务提升、机制建立、群众满意”为目标，按照“试点先行、分类推进、逐步提升、全面覆盖”的原则，坚持政府统一领导，行业主管部门业务指导，属地街道具体负责，社区协助落实的工作机制，逐步实现我市市区物业管理全覆盖，建立健全规范、有效的长效管理机制。
二、工作目标
结合我市城市更新老旧小区改造，完善小区公共配套设施，因地制宜分类推进小区物业管理工作，通过两年努力，实现澄江街道范围内老旧小区物业管理全覆盖，提升物业管理服务品质。
目前澄江街道范围内物业管理尚未覆盖的老旧小区物业管理区域个数共计291个，总计建筑面积约为319万平方米。
主要有以下四大类：社区代管的封闭式小区，业主自治管理的封闭式小区，无物业管理的开放式小区，无物业管理的村居混合及沿街单幢。
2021年下半年完成摸排并制定推进实施计划，2023年12月底前争取完成全覆盖，通过实施常态化精细化的物业管理，实现老旧小区整治效果保持长效，物业服务水平明显提升。
三、组织领导
成立市区老旧小区整治改造领导小组，牵头组织指导、监督各部门履行物业管理职责，综合协调和推进相关工作。
办公室设在住建局，分管市长为组长，住建局、澄江街道主要领导为副组长，相关成员单位为成员，负责日常管理工作。
四、部门职责
市住房和城乡建设局负责研究制定物业管理全覆盖工作的相关制度和考评机制，牵头组织长效管理的检查和考评工作，负责市级物业管理专项资金的预算编制，分配审核和监督管理。
澄江街道具体负责辖区内的物业管理工作，履行物业管理属地管理责任，加强宣传引导，做好日常考核，持续推进老旧小区整治，做好矛盾纠纷协调处置工作。
市财政局负责市级物业管理补助专项资金的预算安排和资金使用的监督管理。
市城市综合管理局负责指导澄江街道综合执法局依法查处小区内违反城乡规划管理规定的违法建设、损绿毁绿等违法行为。
五、服务标准
自2022年1月起用两年的时间实现澄江街道范围内老旧小区物业管理全覆盖，对通过市场途径无法确定物业服务企业的，由国有物业服务企业托底管理。
进驻无物业管理小区的物业服务企业，依据《江阴市物业服务收费管理实施办法》提供不低于普通住宅物业服务等级一级服务标准（0.5元/㎡·月）的物业服务。
市财政按第一年0.4元/㎡·月，第二年0.3元/㎡·月，第三年0.2元/㎡·月的标准给予补贴，补贴时间为自物业服务企业正式进驻之日起三年。
六、工作措施
（一）前期摸底排查，合理划分区域。
澄江街道负责摸排辖区内的无物业管理小区，按照以块为主、属地负责的原则，以社区管辖区域为界，将辖区内的无物业管理小区的数量、规模、型态摸排清楚，并将开放式小区、村居混合、沿街单幢此三种类型的住宅，合理规划，统一划定物业管理区域，物业管理区域划分应以有利于管理为前提，不宜过大，原则上不超过1000户，划分后土地四至界限明确。
划分区域后按照专业化物业管理要求，应配备必要的物业管理用房，面积按照总建筑面积的千分之一配比，最低不得低于50平方米。
无用房的可以因地制宜进行配建或采用简易移动办公房等形式配建。
（二）完善物业服务设施，签订物业合同。
澄江街道具体负责组织各社区加强宣传引导，做好辖区内业主的解释工作。
指导各社区与物业服务企业签订物业服务合同，合同期限约定为三年。
结合城市更新老旧住宅改造，因地制宜挖存量增新量，充分挖掘存量资源，通过资源整合、资产重组和更新改造，不断完善小区配套设施，依法增添物业服务经营性用房设施。
物业服务企业应加大拓宽增收渠道，充实小区物业服务费用，持续提升小区物业服务品质，让老百姓更有获得感和幸福感。
（三）加大物业考评力度。
市住房和城乡建设局应进一步强化物业服务企业信用评价和年度考核，督促物业服务企业不断提升服务质量，优化服务水平。
制定物业小区综合考核制度，抽调人员建立专项考核组，结合双随机检查活动，采取抽查的方式对物业服务质量进行考核。
澄江街道具体负责项目的日常监管考核，采取定期和不定期、抽查和普查、明查与暗访相结合的方式对各物业项目服务质量每月进行检查考核。
（四）建立长效管理机制。
物业服务企业应按照物业服务合同约定为业主提供质价相符的服务，通过提升服务质量，赢得业主的支持，通过强化宣传，引导业主主动缴纳物业服务费，不断提高物业费收缴率。
通过探索多种经营的模式，建立健全长效管理机制，为后续平稳过渡夯实基础。
同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。
三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。
建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。
督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。
同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。
特别是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。
四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。
根据国家和建设部的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。
引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。
规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。
（四）建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。
对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率达到100％；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。
逐步形成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。
各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任，为物业管理创造良好的环境。
（五）采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。
制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。
三、组织领导
为使这项工作落到实处，市政府成立领导小组。
组长：
副组长：
成员单位：市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。
领导小组办公室设在市房产局，负责日常的组织协调。
各区政府也要成立相应的组织机构，抓好具体的组织实施。
四、职责分工
规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，市领导小组全面负责此项工作的监督、指导；市领导小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查；各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施；各相关部门按照职责分工，密切配合各区政府实施整改工作。
各单位、各部门要明确分工，落实责任，相互配合，加强检查验收，切实提高我市的物业管理水平。
市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全市物业管理工作的指导、监督，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如：物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。
市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。
一是在进行住宅小区前期规划时，要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施，以方便后期的物业管理工作；二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区，不能予以验收，并限期整改；三是对开发建设遗留问题，要制定整改工作方案，积极组织整改，达到合格标准。
市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。
各区政府为物业管理工作的责任主体，要针对目前物业管理工作存在的问题，制定具体的整改工作方案，积极配合市政府相关部门，加大管理力度，认真组织整改，使问题得到及时有效的解决。
五、实施步骤
依法加强居民小区物业管理是一项长期工作，为确保完成本方案确定的工作内容，今年要分三个阶段进行实施。
（一）排查阶段（20xx年5月10日至5月31日）
由市领导小组牵头，建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门配合，各区政府组织实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查，并进行登记造册，建立管理档案。
（二）整改完善阶段（20xx年6月1日至10月31日）
各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析，查找根源，制定相应的整改措施，报市领导小组审查，审查合格后，方可按责任分工认真组织整改。
（三）验收阶段（20xx年11月1日至11月15日）
领导小组成员单位按照工作内容和标准，集中时间，认真组织，对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达标。
六、保障措施
按照礼貌建立的标准和数字化城市管理的要求，把我区农民安置小区和破产企业宿舍区纳入社区物业服务推行计划。
今年实施的xx个社区（小区）是：xx小区。
五、工作思路
在推进社区物业化服务工作中，确定“三先三后”的工作思路。
（一）先整治后管理。
按照“整治在先，管理长效”的原则，对先期实施物业化服务的社区进行“牛皮癣”、绿化设施、沟渠、围墙、路灯、地面、化粪池、晾衣架等多项设施的专项整治，再透过物业化服务的实施对其进行长效管理。
（二）先宣传后实施。
透过广泛深入的宣传动员，加深居民对社区物业化的了解，取得居民对社区实行物业化管理的理解与支持，为后续工作营造良好的群众氛围。
（三）先服务后收费。
根据社区居民中失地农民、破产企业下岗职工较多，人均收入较低的现状，实行“先服务后收费”低偿服务原则，先带给优质的服务，让社区居民切实感受到实施物业服务所带来的好处，再收取必须的服务费，保证物业服务的正常运转。
六、组织领导
成立全区社区物业化服务工作领导小组。
组长：xx。
副组长：xx。
办公室主任：xx。
办公室副主任：xx。
成员单位：区政府办、区综治办、区发改局、区财政局、区城管局、区民政局、区住房城乡建设局、区工商分局、区市政公司、区园林公司、区环卫公司及各街道办事处。
各街道办事处要成立由办事处主任任组长的社区物业化服务的组织机构。
七、职责分工
区政府办：负责协调解决企业办社会职能分离的历史遗留问题；
区综治办：负责指导和支持做好治安防控工作；
区发改局：负责指导确定社区物业服务收费标准；
区财政局：负责社区物业服务的经费统筹工作；
区城管局：负责牵头组织协调和监督考核工作；
区民政局：协助做好特困、低保人员的就业工作；
区住房城乡建设局：负责行业指导工作；
区工商分局：负责对成立物业服务公司的办证和资质审批带给支持；
区市政、园林和环卫公司：在社区专业维护上给予指导、支持和配合；
各街道办事处：组织社区实施社区物业服务工作。
八、方法步骤
（一）准备阶段。
1、xx月份对全区未实施物业服务的农民安置小区和破产企业宿舍区全面调查摸底，确定推行物业服务的社区（小区）名单。
2、xx月上旬组织相关部门召开协调会，专题研究开放式居民社区推行物业化服务工作。
3、xx月下旬组织召开工作部署会。
（二）实施阶段。
1、xx月份对今年确定的物业化服务的社区，由街道统一组织，重点拆除违法建筑，改善治安，交通现状，整治老旧建筑的外墙，整修围墙，道路、绿地、路灯、供排水等设施，改善社区基本状况，强化小巷、小区、小院、小店“四小”管理，办好四件实事，重点解决路灯不亮，下水不通，路面不平，环境不洁的问题，为实施社区物业化服务打下基础。
2、xx月上旬组织参观，学习其他单位经验做法。
3、xx月下旬全力推进社区物业化服务工作。
（三）考核验收阶段。
1、将开放式居民社区推行物业服务工作作为对街道全年绩效考核的一项重要资料。
