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2024物业安全管理工作方案1
为了贯彻市xx届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及相关法律法规，结合本市物业管理实际，特制定了以下方案：
一、指导思想
本方案以国家《物业管理条例》为依据，沈阳市城市管理工作会议精神为指导，落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。
二、目标和范围
1. 目标：
有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90%；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90%。
新建住宅小区推行招投标率达到100%；在市场上销售的楼盘，在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。
从事物业管理活动的企业要100%取得《物业企业资质证书》。
强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。
大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。
加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。
2. 范围：
对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查，根据排查结果进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。
三、工作内容
1. 完善本市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关法规、规章，结合本市实际情况，通过调研，借鉴国内先进城市的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，加强对本市物业管理活动的监督管理。
2. 解决开发建设遗留问题。开发建设单位要承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题进行改善，相关部门要落实到责任单位，确保问题得到解决。对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位和个人，维修及时率要达到90%以上。同时，有关部门要制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。
3. 加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。
- 加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合本市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的新建住宅区必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积在5万平方米以下的新建住宅区可以在区、县(市)房产行政主管部门的批准下采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，要在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。
- 严格物业管理企业的资质审查。在本市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，对违规违诺等行为要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。
- 强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目经理实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年底进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的依据，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对本市物业管理从业人员进行培训，要求从业人员持证上岗。特别是对物业管理企业经理和项目经理进行培训，经过实务操作培训，考试合格的颁发中国物业协会的《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。
4. 规范业主大会和业主委员会，引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件，结合本市实际，争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，维护自身合法权益。
5. 建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系。对具备物业管理条件的住宅小区，明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率达到100%；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步形成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任，为物业管理创造良好的环境。
6. 采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致地宣传国家《物业管理条例》及相关文件，引起社会各界对物业管理的重视，让广大业主了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。
四、组织领导
为了确保本方案的实施，市政府成立了领导小组，具体组成如下：
组长：
副组长：
成员单位：市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。
领导小组办公室设在市房产局，负责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构，抓好具体的组织实施。
五、职责分工
本方案强调了规范物业管理工作的系统性，遵循“条块结合、区域负责”的原则。市领导小组全面负责此项工作的监督和指导；市领导小组办公室具体负责日常指导、协调、监督和检查；各区政府要针对物业管理存在的问题负责具体实施；各相关部门按照职责分工，密切配合各区政府进行整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实责任，相互配合，加强检查验收，提高本市的物业管理水平。
市房产局是本市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全市物业管理工作的指导、监督，并与相关部门一起抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。
市建委、规划局是开发、建设单位的管理部门。他们的职责包括规划建设住宅小区时，要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施，方便后期的物业管理工作；严格按照规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区不能予以验收，并限期整改；对存在开发建设遗留问题的住宅小区，要制定整改工作方案，积极组织整改，达到合格标准。
市行政执法局、公安局负责对物业管理行为进行查处工作，促进物业管理更加规范，提高物业管理水平。
各区政府是物业管理工作的责任主体，要针对物业管理存在的问题，制定具体的整改工作方案，积极配合市政府相关部门，加大管理力度，组织整改工作，确保问题得到及时有效的解决。
六、实施步骤
为确保本方案确定的工作内容得到落实，今年将分三个阶段进行实施：
1. 排查阶段（5月10日至5月31日）：市领导小组牵头，相关部门配合，各区政府组织实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行排查，并进行登记造册，建立管理档案。
2. 整改完善阶段（6月1日至10月31日）：各区政府对排查中出现的问题进行分析，查找根源，制定整改措施，报市领导小组审查，通过后进行整改。
3. 验收阶段（11月1日至11月15日）：市领导小组成员单位根据工作内容和标准，对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达到标准。
七、保障措施
1. 提高意识，明确责任。各级领导要把加强居民小区物业管理工作作为重要工作来抓，实行“一把手”负责制，层层落实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市政府相关部门要按照各自的职责承担社会管理责任，抓好居民小区物业管理工作，确保工作细致、实效。
2. 密切配合，抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动，密切配合，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改工作。对整改不及时或不彻底的，要按照相关规定进行查处，确保全部达到标准。
3. 加强宣传，营造氛围。结合开展“贯彻《物业管理条例》，整顿规范物业管理市场”活动，大力宣传物业管理的政策法规及相关制度，让广大业主了解物业管理的政策和权利义务，增强参与意识和维权意识，树立正确的消费观念，推动物业管理走向良性循环。
4. 强化管理，巩固成果。市政府相关部门和各区政府要将物业管理作为社会管理的重要组成部分，分工负责，强化管理。尤其是在整改后，要进一步明确管理单位和管理责任，避免类似问题的再次发生，切实维护广大业主的利益和社会稳定。
通过以上方案的实施，相信能够进一步规范物业管理行为，提高物业管理水平，维护业主和物业管理企业的合法权益，推动我市物业管理健康发展。
2024物业安全管理工作方案2
倾听业主心声，落实整改措施，全面提升物业软硬件管理水平。
一、基础管理存在问题
1)管理人员监督检查不到位。
2)各部门存在分工不明确，存在互相推诿的现象。
3)与业主代表交流沟通不够，对部分业主提出的好的意见和建议，未积极听取、采纳。
4)对小区商家监管力度不够，无强硬的措施，以至于部分商家的噪音扰民、油烟排放、环境治理不能得到有效的控制。
5)小区已交房6年，小区各项设施设备老化，入住率仅有三分之二，物管费用收缴率较低，随着今年物价飞涨，项目各项支出比往年都大，公司经营压力巨大，工作开展较为困难。
整改措施
1)项目经理每天对小区巡查不少于两次，对发现的问题，发整改通知给各部门负责人限期整改，各部门负责人每天对各部门员工工作检查不少于两次，对员工每天的工作进行量化，不完成不下班。
2)严禁推诿的原则：对满足不了住户提出求助要求的，也应主动帮助其联系相关部门，切忌推诿。
3)公司领导、行政部、项目中心、客服中心对小区进行交叉检查，要求每周形成督导报告，就不合格事宜，限期各部门完成整改。
4)与业主委员会加强沟通和交流，就小区部分违规现象，和业委会一起采取措施及办法进行处理。
5)就商家扰民问题与小区业主委员会一到联系相关职能部门，采取强有力的措施，力争本月内使扰民问题得到一定遏制，部分环境景观得到改善，取得业主基本满意。
6)对小区欠费业主进行清理和统计，会同业委会对小区欠费大户进行费用催缴。
二、公共秩序维护
1、存在问题
1)安防队员新队员较多，素质参差不齐，部分秩序维护队员虽经培训但是取得的效果有限，但是由于秩序维护队员难招，只能勉强使用。
2)门岗人员的服务礼仪及仪容仪表欠缺，表情麻木、呆板对一些突发事情处理反映迟缓。
3)小区门口乱停车现象严重，安防队员虽对车辆进行停放引导，但部分就餐的车辆依然不听劝告，乱停乱放，致使大门时常被堵，秩序维护队员和就餐车主发生冲突，交警和派出所停车员也不能解决，业主意见较大。
4)小区内安全设施(如监控、红外线等)几乎瘫痪，小区内公共安全只能靠人防，安全管理难度很大。
5)小区内车位随着业主增多，日益紧张，已不能满足业主停车需要，部分业主经常把车辆停放在绿化带上造成绿化损坏，停车场监控设施瘫痪，一旦发生车辆擦挂，物业公司就有责任。
2、整改措施
1)加强安防队员基础素质的培训，每周不少于两次这种培训，就安防队员服务礼仪应明确，并作出示范照片，要求所有安防队员照做。
2)加强安防队员平时工作程序的督导，就考核要求领班付连带责任，发挥领班的主动能动性，增加领班的责任心，使其具有一荣俱荣，一损俱损。
3)门口因车辆停放发生的投诉不能超过3次，不能有停车乱收费现象，一旦发现坚决开除。
4)加强和相关单位的合作，如派出所、交警，在大门口设立停车禁止牌，就就餐车辆乱停乱放，应通过交警进行拖车处理，杀一儆百。
5)、加强和业主委员会合作，就小区安全设施设备的状况，召开专题会议，进行专项整改，尽快启动维修资金的使用，使小区各项安全设施设备正常运作起来。
6)加强出租户管理，对小区租住户进行清查，建立安全档案，安防队员晚上加大巡逻力度，对租住户作为重点巡查的对象。
7)对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次;
8)加强对所有人员进出管理，严格要求所有人员凭证进出小区，对业主和住户发放业主卡通过刷卡进门，出租户办理出入证进出小区，外来人员办理临时出入证并登记进出小区;
9)对进出小区的车辆实施证、卡管理，大门道闸系统9月20日之前整改完毕，引导车辆有序通行、停放;
10)增加秩序维护队员大门实行双岗;
三、工程维护
1、存在问题
1)、目前小区内设施设备、房屋屋面据已过质保期，业主反映的渗水、漏水问题及室内报修问题，仍然找物管处理，但是因为部分牵涉到费用问题，业主不愿意自己出钱处理，因此问题一直得不到妥善解决。
2)、小区内弱电问题如门禁对讲系统、监控系统等均线路老化，设备陈旧设计不合理，经多次维修仍然不能正常使用，必须进行更新及大修才能处理。
3)、小区排水系统因餐饮商家较多，原设计隔油池较小及数量不够，经常导致排污管道积油多，并与小区住户排污管道相通，因此小区排水系统不畅，经常需要疏通及清掏。
4)、小区路面凹凸不平，一遇到大雨部分路面就会积水。
5)、小区内木制作较多，经长时间日晒雨淋，已经腐朽，存在安全隐患。
6)、小区围墙栏杆及部分铁饰品(如彩虹桥)等虽每年都在刷漆翻新，但是因为时间较长，还是需要更换或者改造。
7)装修管理缺位，措施和力度不够，小区内违章乱搭乱建现象严重。
2、整改措施
1)、建议公司加大工程整改力度和投入，尤其是形象工程及涉及安全隐患的问题应和现业主委员会达成协议，暂由物业公司进行垫付费用处理。
2)、加强和左岸花都业主委员会沟通，启用维修资金，就小区内大型的设施设备进行更新和维护。
3)、加强工程维修部自身业务技能的培训，对工程人员工作进行量化，提高工作效率。
4)、联系一家专门整改的施工队伍，在公司工程技术人员解决不了问题的时候，对公司项目的问题进行整改。
5)对小区内存在问题应分门别类，分轻重缓急，落实重点，并有计划，有层次的进行处理。本月内完成彩虹桥的刷漆翻新、自行车棚棚顶修缮翻新、3号门污水管道的改造、大门道闸系统及门禁系统的整改，保证其正常运用。
6)建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
2024物业安全管理工作方案3
商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。
对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。
目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。
1.0 商铺物业管理理念
商铺是有计划的商业聚集，对商铺进行“统一管理，分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。
“统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。
“分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。
1.1 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。
为了达到“统一管理，分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。
1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。
“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。
审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书(适用于批发代理商)、品牌代理委托书(适用于专卖代理商)、税务登记证、法人授权委托书等。
“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。
租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：
承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可(业主委员会成立之前，经开发商认可);
营业时间的确定;
承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理;
为整个商铺促销承担的义务;
承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制;
投保范围事宜;
是否统一的收银等
1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。
由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。
组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果商铺统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。
1.1.3 “统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。
商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的方式有：
指导项目：店铺布置指导、促销活动安排;
协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作;
服务项目：行政事务管理;
监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。
1.1.4 “统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。
商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性。
2.0 商铺物业的管理特点
2.1 顾客流量大
商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重。
2.2 服务要求高
要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值;同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则。
2.3 管理点分散
出入口多，电梯(客梯)、观光梯、自动扶梯等)分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。
2.4 营业时间性强
顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。
2.5 车辆管理难度大
来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。
3.0 商铺物业管理人员配备
3.1.1 商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃上。
3.1.1.1 业户服务部
设主管一人，可由物业主任兼任。该部主要职能是业户接待与内部管理、下设业户接待员若干名，分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量，通常每班保持两人便可。
3.1.1.2 维保服务部
设主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门主要职能是保证商铺不间断地安全运行，使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。
3.1.1.3 保安服务部
设主管一人，全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要职能使安全防范与消防管理。具体作业人员根据商铺保安的值勤点、工作量和作业班次进行配备。
3.1.1.4 保洁绿化部
设主管一人，全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工作。该部门的主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进行安排。
3.1.1.5 经营服务部
设主管或兼职主管一人，全面负责商铺业户委托给物业管理公司的租赁代理、广告策划及项目开发等经营服务工作。该部门的主要职责是配合业户的经营活动，促进商铺经营销售和物业管理工作。
4.0 商铺的物业服务管理
商铺物业管理包含以下几个方面，我们现对此进行分项描述：
4.1 商铺业户服务管理
4.2 商铺装修服务管理
4.3 商铺设备、设施维保服务管理
4.4 商铺建筑物的养护及维修管理
4.5 商铺保安服务管理
4.6 商铺保洁服务管理
4.7 商铺绿化服务管理
4.8 商铺经营服务管理
4.9 商铺广告管理
4.10 商铺保险管理
4.1 商铺业户服务管理
业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。
4.1.1 接待与联系
接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。
4.1.2 纠纷、投诉接待
顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理公约”业绩考核依据之一；
4.1.3 报修接待
商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。业户报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修；
4.1.4 走访回访
接待员的走访内容包括三方面：
一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议；
二是对报修后的维修结果进行回访；
三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：我们所做的一切，都是为了商铺的自身形象，我们的目标是一致的。
4.1.5 内外联系
商铺内部联系：
商铺的内部联系包括向业户收取租金、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等；向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。
商铺的外部联系
商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半功倍。
4.2 商铺装修服务管理
4.2.1 装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。
4.2.2 商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请；也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好以下几个方面：
建立周全、详细、便于操作的管理制度；
专人负责对工程实行严格的监督；
选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修；
对装修现场进行监督管理。
4.2.3 商业铺面制定装修管理规定的要点
二次装修过程应遵守物业管理处制订的《二次装修施工管理规定》；
业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应严格遵守《商铺动火申请制度》的各项规定；禁止擅自更改水、电管线及负荷用电；
装修完毕后，物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视情节轻重作不同的处理；
为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位，装修工程施工方事由物业管理处选定还是由业户选定应视工程涉及的方面来确定，通常分以下几种情况：
凡涉及电力设备(由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等)进行增建、改装的；为该层的消防设备(包括消防喷淋装置、管道、警铃等)进行增建或改造的；为该层的电梯、自动扶梯进行增建或改装的，以及电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或改装的，都由物业管理处选定工程实施工方。业户则按工程费用的一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费。
凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水道、电力装置，通风设备、电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方，也可由物业管理处选定施工方。
业户递交的装修设计方案所附的图纸，应包括：清楚显示楼层内部间隔的平面图；楼层平面图的正视图、切面图(附铺面、商号招牌的细节)；排水系统的分布图(附由关细节)；电力供应设备分布图及电线敷设简图(附有敷设电线资料及负荷量)；照明设备位置图；假天花的平面，切面图；及其他一些物业管理处或商铺要求提供的建筑细节；装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、施工期保险等。
4.2.4 装修现场监督管理
在施工过程中，物业管理处应派专人在现场进行管理。管理的内容主要包括3方面：
大家好，今天小编为大家整理了一些有关于2024物业安全管理工作方案的内容，希望可以对大家有帮助，欢迎各位阅读和下载。
2024物业安全管理工作方案1
为了贯彻市xx届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及相关法律法规，结合本市物业管理实际，特制定了以下方案：
一、指导思想
本方案以国家《物业管理条例》为依据，沈阳市城市管理工作会议精神为指导，落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。
二、目标和范围
1. 目标：
有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90%；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90%。
新建住宅小区推行招投标率达到100%；在市场上销售的楼盘，在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。
从事物业管理活动的企业要100%取得《物业企业资质证书》。
强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。
大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。
加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。
2. 范围：
对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查，根据排查结果进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。
三、工作内容
1. 完善本市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关法规、规章，结合本市实际情况，通过调研，借鉴国内先进城市的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，加强对本市物业管理活动的监督管理。
2. 解决开发建设遗留问题。开发建设单位要承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题进行改善，相关部门要落实到责任单位，确保问题得到解决。对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位和个人，维修及时率要达到90%以上。同时，有关部门要制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。
3. 加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。
- 加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合本市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的新建住宅区必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积在5万平方米以下的新建住宅区可以在区、县(市)房产行政主管部门的批准下采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，要在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。
- 严格物业管理企业的资质审查。在本市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，对违规违诺等行为要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。
- 强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目经理实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年底进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的依据，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对本市物业管理从业人员进行培训，要求从业人员持证上岗。特别是对物业管理企业经理和项目经理进行培训，经过实务操作培训，考试合格的颁发中国物业协会的《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。
4. 规范业主大会和业主委员会，引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件，结合本市实际，争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，维护自身合法权益。
5. 建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系。对具备物业管理条件的住宅小区，明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率达到100%；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步形成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任，为物业管理创造良好的环境。
6. 采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致地宣传国家《物业管理条例》及相关文件，引起社会各界对物业管理的重视，让广大业主了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。
四、组织领导
为了确保本方案的实施，市政府成立了领导小组，具体组成如下：
组长：
副组长：
成员单位：市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。
领导小组办公室设在市房产局，负责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构，抓好具体的组织实施。
五、职责分工
本方案强调了规范物业管理工作的系统性，遵循“条块结合、区域负责”的原则。市领导小组全面负责此项工作的监督和指导；市领导小组办公室具体负责日常指导、协调、监督和检查；各区政府要针对物业管理存在的问题负责具体实施；各相关部门按照职责分工，密切配合各区政府进行整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实责任，相互配合，加强检查验收，提高本市的物业管理水平。
市房产局是本市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全市物业管理工作的指导、监督，并与相关部门一起抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。
市建委、规划局是开发、建设单位的管理部门。他们的职责包括规划建设住宅小区时，要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施，方便后期的物业管理工作；严格按照规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区不能予以验收，并限期整改；对存在开发建设遗留问题的住宅小区，要制定整改工作方案，积极组织整改，达到合格标准。
市行政执法局、公安局负责对物业管理行为进行查处工作，促进物业管理更加规范，提高物业管理水平。
各区政府是物业管理工作的责任主体，要针对物业管理存在的问题，制定具体的整改工作方案，积极配合市政府相关部门，加大管理力度，组织整改工作，确保问题得到及时有效的解决。
六、实施步骤
为确保本方案确定的工作内容得到落实，今年将分三个阶段进行实施：
1. 排查阶段（5月10日至5月31日）：市领导小组牵头，相关部门配合，各区政府组织实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行排查，并进行登记造册，建立管理档案。
